7月1日起，市区范围内的房地产开发项目在销售过程中将统一推行使用新版《商品房买卖合同示范文本(GF-2014-0171)》。相比于原先版本的合同文本，新版合同文本有哪些变化？可避免购房交易行为中的哪些问题？近日，市房管局交易中心副主任郭玉云就新版《商品房买卖合同》变化进行了权威解读。

适应交易市场需求变化

记者了解到，现行使用的《商品房买卖合同》还是2000年的版本，这份“服役”将近20年的合同自推行使用以来，对规范和保障商品房买卖双方合法权益起到了极大的作用。但随着房地产市场的快速发展，2000年版本合同的条款已无法满足当前房地产市场发展的需要，住房消费者对商品房销售投诉增多，广告虚假、一房多售、面积纠纷、质量纠纷、延期交房、附加条款等纠纷层出不穷。适应市场需求变化，按照要求我市决定推行使用2014版《商品房买卖合同示范文本》。

据介绍，新版合同由住建部和国家工商总局联合制定，充分结合了《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规和新的房地产市场形势，有利于减少商品房买卖合同纠纷，保障买卖双方的合法权益，规范房地产销售市场，减少涉房信访隐患。

注重告知和提醒，防范交易风险

新版合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示，增加了买房人应当知悉但以前没有规定或说明的内容，让买房人更清楚明白地购房，防范潜在风险。

新版合同明确签订合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。要求出卖人应当就重大事项对买受人尽到提示义务。同时，提醒买房人审慎签订合同，注意防范潜在的市场风险和交易风险。

在商品房基本状况条款中，增加了该房屋的抵押情况以及房屋权利状况承诺，要求出卖人承诺所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”或其他限制转让情况等。并提出，出卖人有将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。对于买受人，也要求对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。新增了前期物业管理章节，涉及物业服务企业、服务时间、服务收费等。

在商品房价款方面，增加了预售资金监管账户的内容，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，从而有效防范交易风险。

更加注重购房人权益保障

新版合同在明确双方义务的基础上，更加注重买房人权益的保障。在使用说明中增加了“合同签订后，买受人应当至少持有一份合同原件”条款，避免了合同备案及办理产权证过程中买房人手中没有购房合同的“空档期”。细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利，对业主共有设施进行了明确。增加了商品房室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能达标等要求，并增加了质量担保条款。

对于市民购房时最担心的销售人员对于学校、医院、物业等配套设施的“虚假承诺”，新版合同在商品房交付条件中进行明确约定及细化。对于公共服务及其他配套设施，内容细化到包括小区内绿地率、内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等，都要求有明确的建成时间和达到标准。

新版合同还增加了验房环节。合同约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。明确出卖人的保修责任和最低保修期限，避免了开发商“霸王”交付。

此外，新版合同要求出卖人对买受人信息负有保密义务。并对一些没有明确规定的问题，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。