各县（市、区）人民政府，廊坊开发区管委会，临空经济区（廊坊）管委会，市政府有关部门：

《廊坊市城市更新实施办法（暂行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

廊坊市人民政府办公室

2023年12月23日

（此件公开发布）

廊坊市城市更新实施办法（暂行）

第一章　总　　则

第一条　为贯彻落实国家实施城市更新行动的决策部署，规范城市更新活动，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，提升城市品质，按照国家、省有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用范围为市中心城区（包括广阳区、安次区）和廊坊开发区城市建成区。

第三条　本办法所称城市更新，是指根据本市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，依法对城市建成区内城市空间形态和功能进行持续改善的建设和管理活动。包括：

（一）老旧小区改造类：城镇老旧小区改造、完整社区建设。

（二）活力街区打造类：旧厂区、旧商业区等街区改造。

（三）既有建筑改造类：建筑抗震加固、绿色节能、适老化和应急功能等改造。

（四）城市生态修复类：山体、水体、绿地、棕地等修复。

（五）公共服务设施补短板类：养老、托育、医疗卫生、教育、体育、文化等设施建设改造。

（六）基础设施更新改造类：城市水、电、气、路等设施改造，以及城市排水防涝设施、应急避难场所、海绵城市、城市生命线工程、老旧人防工程改造等建设。

（七）新型城市基础设施建设类：城市信息模型（CIM）平台、城市三维数据底板、城市运行管理服务平台、智能化基础设施、“车城网”平台、智慧社区等建设。

（八）特色风貌塑造类：历史街区和历史建筑保护传承、公共空间整治等。

（九）城中村改造类。

（十）片区综合改造类：以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合类城市更新。

（十一）其他更新类：省、市人民政府确定的其他城市更新行动。

第四条　城市更新践行“以人民为中心”的理念，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持体检先行，规划统筹、设计引导，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，提升城市功能和品质。

第五条　城市更新工作坚持的原则：

（一）规划引领，片区推进。将城市更新纳入国民经济和社会发展规划、国土空间规划统筹实施；合理划定更新片区，科学制定年度更新计划。

（二）政府引导、市场运作。充分发挥政府规划引领、政策支持、资源配置作用，坚持企业化运营，公共利益优先，实现公共利益和商业利益平衡、共赢。

（三）以人为本、民生优先。通过城市更新，完善功能、补齐短板，持续改善城市人居环境，构建多元融合的“15分钟生活圈”，建设完整社区，保障和改善民生。

（四）传承文化、保护生态。注重历史文化传承，延续城市历史文脉，不拆除历史建筑、不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍伐老树，以保护更新、优化改造为主，强化生态修复。

（五）盘活存量、区域统筹。坚持“留改拆”并举，防止大拆大建；积极盘活闲置低效的存量空间资产，引入新业态，培育新功能，以存量空间实现增量价值。

（六）试点先行，有序推进。建立项目库，量力而行、稳步推进，聚焦瓶颈问题，探索新模式、新路径，形成成熟经验逐步推广。

第六条　城市更新改造应当因地制宜、统筹兼顾、突出重点，可单独或综合采取下列方式实施：

（一）保护更新。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、环境整治，不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料。对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善。

（二）优化改造。对用地效率低、人居环境差、管理服务机制不健全等区域，更新完善基础设施配套和公共服务设施，优化功能、提升业态、改善人居环境。

（三）拆除重建。对存在重大安全隐患、不符合经济社会发展和国土空间规划要求、存在违法建设的区域，可以依法按照新的规划和用地条件重新建设。

第七条　已公布为文物保护单位，或者登记为不可移动文物的建筑物、构筑物等，在城市更新活动中应严格按照文物保护法律、法规的规定予以保护。

第八条　城市更新项目来源：

（一）人民群众诉求和意见。

（二）城市体检报告发现的问题和短板。

（三）国民经济发展规划及国土空间规划要求。

（四）城市更新规划。

（五）城市更新单元更新需要。

（六）市政府或属地政府（管委会）认定的其他情形。

第九条　城市更新一般按照以下程序实施：

（一）编制城市更新规划。

（二）编制城市更新单元策划方案。

（三）确定城市更新实施主体，制定项目实施方案。

（四）项目立项及实施。

第二章　工作机制

第十条　健全工作组织机构。成立以市政府主要领导为组长，市直有关部门、有关区政府（管委会）为成员的市城市更新工作领导小组，负责统筹推进城市更新工作。

第十一条　市住房和城乡建设局负责统筹推进全市城市更新工作，组织编制城市更新规划和年度计划，协调相关部门制定配套政策文件，会同市自然资源和规划局指导编制更新单元规划方案。

市有关部门要依法按照职责分工，从自然资源规划、投资融资、建设协调、招商运营、行政审批等方面推动城市更新工作。

各区政府（管委会）是城市更新改造工作的责任主体，具体实施本辖区城市更新工作，组织城市更新基础数据调查，组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制，依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作，维护社会稳定。

第十二条　鼓励人民群众参与城市更新活动，积极听取社会公众、专家等意见，合理确定更新需求。

第十三条　城市更新工作实行规划编制、单元评审和项目实施相结合的实施制度。

第十四条　城市更新实行专家咨询制度，设立专家委员会，提供全过程咨询和服务。

第三章　规划编制

第十五条　在编制城市更新规划时要落实国民经济和社会发展规划、国土空间规划，有效衔接详细规划以及生态环保、公服、交通、产业等相关专项规划要求，明确城市更新的重点片区及其更新方向、目标、计划和策略。市自然资源和规划局将城市更新规划相关内容纳入国土空间详细规划中，做好空间规划保障工作。

第十六条　城市更新规划应履行意见征询、专家评审程序，按照意见对规划进行修改完善，提交市规委会审议通过后，报市政府批准实施。

第十七条　城市更新规划是城市更新单元策划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据。

第十八条　建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权和监督权。

第四章　单元评审

第十九条　城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。

城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积，原则上不应大于现状总建筑面积的20%、拆建比原则上不应大于2、居民就地、就近安置率不宜低于50%、城市住房租金年度涨幅不超过5%。

第二十条　各区政府（管委会）应当根据更新规划和城市体检结果及详细规划所确定的各项控制要求，科学编制城市更新单元策划方案，达到城市设计和单元规划建设方案深度。

单元策划方案应当拟定更新范围、内容、方式及建筑规模、开发建设指标、使用功能、建设计划、土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等，确定更新单元功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。

第二十一条　各区政府（管委会）建立城市更新调查、评估制度，梳理评测既有建筑状况。未完成既有建筑状况调查评估的，不得实施城市更新。调查内容为：

（一）基础数据调查。收集建成区内土地、房屋及公建配套、人口、经济、产业、市政设施、绿地等现状基础数据；

（二）文化遗产调查。调查历史文化街区和历史建筑等文化遗产，明确应保留保护的建筑清单；

（三）公众意愿调查。结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新数据库。

第二十二条　各区政府（管委会）将城市更新单元策划方案报市城市更新工作领导小组办公室，市城市更新工作领导小组办公室组织专家委员会、市有关部门进行评估论证。

第二十三条　各区政府（管委会）按照专家评审意见对城市更新单元策划方案修改完善后，报市城市更新工作领导小组审批；如涉及控制性详细规划的修改，报市政府审批。更新单元策划方案作为更新项目建设方案编制的重要依据。

第五章　项目实施

第二十四条　城市更新项目鼓励采用策划、设计、运营一体化的运作模式，优化资源配置，力求实现项目自身或城市更新单元、多个城市更新单元盈亏平衡。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经市城市更新工作领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。

第二十五条　各区政府（管委会）按有关规定确定城市更新项目实施主体，主要包括市级、区级国有企业及其他市场主体等。根据实际情况，对实施主体可采取增资或经营性资产注入、融资贴息等方式予以支持。

第二十六条　更新区域内的城市更新活动，由各区政府（管委会）统筹开展。零星更新项目，可由物业权利人在各区政府（管委会）的统筹组织下，通过直接委托、公开招标、市场合作等方式确定实施主体。

第二十七条　各区政府（管委会）将城市更新项目纳入全生命周期管理，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。

第二十八条　各区政府（管委会）按照市政府对城市更新单元策划方案的审批意见，制定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组办公室备案。

第二十九条　市城市更新工作领导小组办公室统筹建立年度计划动态管理机制；纳入城市更新项目库的项目，可享受城市更新相关政策和资金支持。

第三十条　对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。

第三十一条　各区政府（管委会）建立城市更新项目评估和项目准入退出机制，定期评估城市更新工作绩效，实施项目动态监管，与实施主体签订履约协议书。

第六章　资金筹措

第三十二条　多渠道筹集城市更新资金。包括：

（一）财政资金（含中央预算内项目资金、省级专项资金、债券资金以及各级奖补资金等）。

（二）金融机构资金。

（三）市场主体投资。

（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金。

（五）城市更新专项基金。

（六）其他符合规定的资金。

第三十三条　城市更新年度计划项目，由项目主管部门积极争取中央、省补助资金支持，相关部门予以配合。充分发挥财政资金的撬动作用，中央和省财政安排用于保障性安居工程（含老旧小区改造）、城市管网及污水处理、雨污分流改造等专项补助资金，优先用于支持相关城市更新项目。属于市场投入为主、自身难以平衡的重大城市更新项目，可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息、盘活资产或调整收费标准等方式予以支持。

城市更新项目形成的土地出让收益应优先保障地方政府还本付息支出、各项政策性计提及土地取得成本支出后，可统筹用于支持相关城市更新项目。

第三十四条　在防范政府债务风险的前提下，城市发展需要且难以实现平衡的项目，符合政府债券投向领域和支持政策的，可申请政府债券资金予以支持。

第三十五条　鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品。

第三十六条　积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资、委托代建、获取特许经营权等多种方式参与城市更新，探索设立城市更新专项基金。

探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。

第三十七条　强化风险防控。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。对涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，强化监督管理，严控管理成本，依法审计监督。

第七章　支持政策

第三十八条　对具备条件的城市更新项目，积极推荐列入国家、省级重点项目，依规享受土地、规划、不动产登记、征收安置、行政审批、财税、金融、消防等方面政策支持（详见附后）。

第八章　附　　则

第三十九条　各区政府（管委会）、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。

第四十条　领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市有关部门、有关区政府（管委会）、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。

第四十一条　市政府有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、财政、税务等相关配套文件。

第四十二条　广阳区、安次区、廊坊开发区依据本办法制定本辖区操作细则。其他县（市）城市更新工作可参照本办法执行。

第四十三条　本办法最终解释权归市城市更新领导小组办公室所有。

第四十四条　本办法自2023年12月25日起施行，有效期2年。

附件：城市更新项目支持政策若干意见

附件

城市更新项目支持政策若干意见

对具备条件的城市更新项目，积极推荐列入国家、省级重点项目，依规享受土地、规划、不动产登记、征收安置、行政审批、财税、消防等方面政策支持。具体意见如下：

一、土地方面

（一）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、省级重点项目。列入重点项目的，优先保障土地等要素供应。

（二）市自然资源规划主管部门根据城市更新规划，结合城市更新方式进行地价评估、重新确定土地用途、使用权年限等工作。对于符合低效用地再开发条件的城市更新项目，除法律规定不可改变土地用途或改变土地用途应当由政府收回外，可由原权利主体自主实施或与其他企业合作实施改造；也可通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体实施改造，其改造主体依据详细规划，按规定申请并获批后，允许以协议方式办理供地手续（商品住宅用地除外）。

（三）城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的，可采用带方案招拍挂。有关区政府（管委会）组织相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》，明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求。市自然资源规划主管部门在土地出让方案中将《国有建设用地项目履约协议书》作为附件，土地成交后竞得人应在规定时间内签订《国有建设用地使用权出让合同》，并与区政府（管委会）签订《国有建设用地项目履约协议书》。

（四）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，纳入整体改造范围，重点用于完善片区公共服务设施，符合《划拨用地目录》的可以划拨方式办理供地手续，涉及土地出让的，经市政府批准可采取协议出让方式，房地产开发用地必须采取招拍挂方式公开出让。鼓励国有企事业单位将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。

（五）更新项目在符合国土空间规划且不改变用地主体的条件下，符合国家、省及本市支持的新产业、新业态的，由市投资主管部门及有关部门提供符合条件的证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

（六）更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。

（七）土地使用权人不具备开发建设意愿或能力，符合转让条件的，可转让给新的实施主体进行开发建设。

二、规划方面

（一）在符合国土空间规划的前提下，可统筹控规单元内城市更新改造项目，大片区或多地块改造项目，允许容积率进行不同地块之间整体平衡。城市更新改造项目容积率指标原则上不得跨越控规单元进行平衡。如确需平衡，需经辖区政府进行综合测算评估，上报市政府审批同意。平衡后城市更新改造项目各地块容积率指标不得突破控规单元上线控制要求。提高产业用地利用效率，适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。

（二）鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

（三）商业、商务办公建筑内，在满足相关标准和规范、符合安全要求前提下，可新增文化、体育、教育、医疗、社会福利和餐饮等服务配套功能。在不违反规划、确保安全且依法征得业主同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地，适当增加建筑面积，用于建设配套公共服务设施和基础设施。对加装电梯和利用小区内空地、荒地、绿地及拆违腾空土地等建设各类公共服务、基础设施的，可不增收土地价款。老旧厂区更新改造允许对原有建筑进行隔层改造以及增加连廊、电梯等配套设施，增加的面积不再征收土地出让价款。

（四）对符合国土空间规划、不新增用地、不改变市政管线类型和管位走向的市政基础设施更新项目（道路、绿化、管线等），不再办理建设用地规划许可和工程规划许可，可直接办理施工许可。修缮类房屋改造类项目，不增加建筑规模、不改变用地性质的，免于办理建设工程规划许可证。

三、不动产登记方面

（一）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

（二）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

四、征收安置方面

坚持按区平衡原则。拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。

五、行政审批方面

（一）建立城市更新项目审批绿色通道，由同一主体实施的更新单元、单元内多个更新项目，可采取打包方式，作为一个整体项目统一办理立项、招标和规划审批。

（二）在城区范围内，对非新增用地且现状为市政基础设施类项目不再要求提交土地手续。不涉及新增用地的房屋改造类项目在办理施工许可时，不再要求提交土地手续，涉及改变外立面的，需征求自然资源规划部门意见。对不涉及建筑主体结构变动的简易低风险项目，申报施工许可证前，建设单位及其法定代表人签署施工图设计质量承诺书，承诺施工图设计文件符合国家标准规范，即可代替施工图审查合格书。项目竣工验收前，建设单位应当完成施工图审查并取得审查合格书，提交给施工许可审批部门补充到相关申报材料中。项目按照“先建后验”的规定办理施工许可，相关部门同步介入工程质量、安全、消防监管。

六、消防方面

对不改变现有使用功能和用途的既有建筑改造类项目，当不具备执行现行标准条件时，允许按不低于原建造时的标准水平实施。城市更新项目内的消防设施、消防通道等，因特殊情况无法按照标准设置的，可按不低于现状标准管控，应当在项目实施方案中制定相应的防火安全保障方案，并由实施主体委托第三方开展消防性能评价，评价结果作为消防设计审查、验收的依据。

七、财税方面

纳入市城市更新计划的项目，符合国家、省有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经有关区政府（管委会）确认，属于政府（管委会）收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。

相关政策解读：《廊坊市城市更新实施办法（暂行）》政策解读